JAKARTA - Prospek pergerakan bisnis di sektor kawasan industri diproyeksikan tetap prospektif pada paruh kedua tahun 2026, sekalipun dinamika kinerja keuangan antar-emiten tercatat mulai terbelah pada semester I 2026.

Laju permintaan atas lahan industri terus didorong oleh akselerasi ekspansi berbagai lini usaha strategis, mulai dari pusat data, ekosistem kendaraan listrik (EV), jaringan logistik, manufaktur elektronik, hingga pabrikan teknologi canggih.

Meski demikian, kalangan investor diprediksi bakal bertindak jauh lebih selektif akibat bayang-bayang ketidakpastian ekonomi global serta tingginya tingkat suku bunga acuan.

Analis Sucor Sekuritas Cheryl Jennifer Wang mengutarakan bahwa raihan kinerja emiten pengelola kawasan industri bergerak bervariasi selama enam bulan pertama tahun 2026.

Di satu sisi, PT Kawasan Industri Jababeka Tbk. (KIJA) membukukan capaian di bawah estimasi awal, sedangkan PT AKR Corporindo Tbk. (AKRA) berhasil mencetak performa yang melampaui proyeksi.

Mengenai kondisi KIJA, Cheryl memaparkan bahwa perolehan pendapatan perseroan terkoreksi 10,6 persen secara tahunan menjadi Rp2,44 triliun, atau setara 46 persen dari target pendapatan setahun penuh.

Perseroan juga mencatatkan kerugian bersih mencapai Rp178 miliar, berbalik dari raihan laba bersih senilai Rp311 miliar pada kurun waktu yang sama di tahun lalu. Namun, Cheryl menegaskan bahwa timbulnya kerugian tersebut dominan dipengaruhi oleh faktor non-operasional.

“Kerugian tersebut sebagian besar berasal dari beban satu kali sebesar Rp444 miliar terkait refinancing, yang terdiri atas rugi selisih kurs Rp264 miliar, biaya terminasi kontrak derivatif Rp155 miliar, dan percepatan amortisasi Senior Notes Rp25 miliar,” ujarnya, Jumat (7/8/2026).

Munculnya lonjakan beban tersebut seiring dengan pelunasan Senior Notes berdenominasi dolar AS yang dieksekusi oleh KIJA pada semester pertama tahun ini. Tanpa memperhitungkan beban insidental tersebut, angka laba bersih underlying KIJA pada dasarnya masih positif di kisaran Rp266 miliar.

Dari aspek operasional, hasil penjualan lahan industri terdaftar mencapai Rp784 miliar, atau melorot 41 persen secara tahunan. Sementara itu, capaian marketing sales KIJA selama semester I 2026 menyentuh Rp1,19 triliun, atau baru memenuhi 32 persen dari target tahunan sebesar Rp3,75 triliun.

Bertolak belakang dari KIJA, AKRA justru memperlihatkan performa finansial yang melampaui ekspektasi pasar. Cheryl membeberkan bahwa laba bersih AKRA merangkak naik hingga Rp1,4 triliun atau tumbuh 21 persen secara tahunan, sementara pendapatannya melesat 44 persen menjadi Rp30,8 triliun.

Pencapaian impresif tersebut telah memenuhi kuranglebih 56 persen dari total proyeksi kinerja sepanjang tahun. Di samping itu, realisasi penjualan lahan industri AKRA di kawasan Java Integrated Industrial and Ports Estate (JIIPE) berhasil menorehkan rekor baru.

“Sebanyak 58 hektare lahan berhasil terjual pada semester I/2026 atau melonjak 139% dibandingkan tahun lalu,” katanya.

Walau begitu, Cheryl memprediksi laju pertumbuhan pada semester II 2026 bakal cenderung lebih moderat. Hal ini bukan dipicu oleh menurunnya minat pembeli, melainkan karena porsi mayoritas target penjualan tahunan seluas 90 hingga 100 hektare telah terlampaui di semester awal, sehingga sisa alokasi penjualan pada semester kedua menjadi lebih terbatas.

Di tengah pelemahan sejumlah indikator ekonomi global, prospek penjualan lahan industri dinilai tetap menjanjikan. Untuk KIJA, Cheryl melihat adanya pemulihan pada pergerakan penjualan, di mana marketing sales kuartal II 2026 naik 20 persen secara kuartalan menjadi Rp648 miliar.

Sepanjang semester pertama, akumulasi penjualan lahan KIJA telah mencapai 51 hektare, yang mencakup 48 hektare di area Kendal dan sisanya di wilayah Cikarang. KIJA juga mengantongi potensi penjualan lanjutan dari pipeline seluas 42 hektare di Cikarang serta 80 hingga 100 hektare di Kendal.

Sementara itu, laju permintaan lahan industri milik AKRA di area JIIPE tergolong sangat kuat dan relatif tidak terpengaruh oleh eskalasi geopolitik global. Cheryl menyebutkan ada sejumlah pembeli yang telah mengikat komitmen, ditambah potensi transaksi sekitar 40 hektare yang diproyeksikan tuntas pada kurun Agustus hingga September 2026.

Ia menambahkan, mayoritas pemesan merupakan entitas industri yang membutuhkan fasilitas operasional jangka panjang, sehingga tidak terlalu peka terhadap gejolak geopolitik jika dibandingkan dengan kelompok investor spekulatif.

Risiko geopolitik, lanjut Cheryl, justru berpotensi memberi dampak lebih besar terhadap lini bisnis perdagangan BBM dan LNG AKRA ketimbang pada sektor penjualan lahan industrinya.

Atas pertimbangan tersebut, Sucor Sekuritas memilih untuk mempertahankan rekomendasi buy untuk saham KIJA dan AKRA, masing-masing dengan target harga Rp250 per saham dan Rp1.710 per saham.

Di sisi lain, Analis Reliance Sekuritas Reza Priyambada menggarisbawahi bahwa pelemahan kurs rupiah terhadap dolar AS membawa konsekuensi ganda bagi para emiten kawasan industri.

Dari sudut pandang positif, depresiasi rupiah membuat patokan harga lahan industri di Indonesia menjadi relatif lebih murah bagi pemodal asing, sehingga mendongkrak daya saing jika dibandingkan dengan wilayah industri di Vietnam maupun Thailand.

“Kondisi tersebut berpotensi mendorong peningkatan Penanaman Modal Asing,” ujarnya.

Akan tetapi, laju penurunan rupiah turut menghadirkan tantangan bagi emiten yang mengantongi porsi utang berdenominasi dolar AS, karena berisiko membengkakkan rugi selisih kurs, beban utang valas, hingga pembengkakan biaya capex pembangunan infrastruktur.

Oleh karena itu, Reza lebih mengunggulkan emiten yang memiliki profil neraca keuangan bersih dari utang valas atau menerapkan strategi lindung nilai (hedging) yang solid.

“Dalam kondisi saat ini, saham kawasan industri yang menarik antara lain DMAS dan SSIA karena masih didukung sejumlah proyek yang berjalan. Emiten dengan neraca bersih tanpa utang valas seperti DMAS tentu lebih diunggulkan dibandingkan emiten yang memiliki eksposur utang dolar AS tinggi,” katanya.

Sementara itu, riset dari Samuel Sekuritas Indonesia mengingatkan adanya beberapa tantangan eksternal yang patut diwaspadai pada paruh kedua tahun ini. Pertama, ketetapan suku bunga global yang diperkirakan bertahan tinggi dalam waktu lama (higher for longer) dapat menahan arus modal sekaligus melambungkan biaya pendanaan proyek berskala besar.

Kedua, melesunya aktivitas manufaktur global berisiko menekan permintaan atas produk ekspor nasional. Selain itu, lonjakan investasi sebesar 27,4 persen secara tahunan pada kuartal II 2026 diproyeksikan sulit bertahan, sehingga laju pertumbuhan investasi bakal kembali terintegrasi secara normal pada semester II 2026.

Dari dalam negeri, Samuel Sekuritas juga memetakan beberapa kendala yang berpotensi menghambat realisasi investasi, seperti perubahan regulasi secara mendadak, ketidakpastian aturan hilirisasi, lambatnya alur birokrasi perizinan, hingga munculnya gangguan keamanan usaha.

Ke depan, momentum investasi diperkirakan mengalami normalisasi pada semester II 2026. Meski begitu, program hilirisasi, ekspansi konektivitas infrastruktur, serta stabilitas makroekonomi yang terjaga akan tetap menjadi penopang utama daya tarik investasi di Indonesia.